傳統都更條件限制多、整合困難，台北市出現愈來愈多小基地危老案，不過竟然有上百個案件，在核准後失效！專家點出，缺工料漲、資金斷鏈、甚至是鄰損問題，都是危老興建過程中的風險。也讓委建概念的「全案管理」成為當前都更危老的新趨勢。

小基地鳥籠危老，被形容像是「迷你牙籤」，在寸土寸金、整合困難的台北市愈來愈多見。只是竟然有高達14%的危老案在核准後失效，也就是180天內沒有申請建照，延展一次也超過期限，以中山、中正及大同為大宗，其中甚至有35件已經獲得滿額的40%容積獎勵卻不蓋，代表有超過上百個建案面臨興建停擺的困境。

信義房屋不動產企研室專案經理 曾敬德：「尤其是這一波的央行資金控管的狀況之下，其實銀行對於危老案的資金的貸放，它其實會對案子的條件會更挑、更謹慎。之後可能進入到興建的時候，就會可能要擔心說，有時候小面積的興建，旁邊通常都會有一些老房子，要擔心鄰損的問題等等的。這一波比較特別，又遇到造價的大幅上漲。」

專家點出，小基地開發資金能不能到位是最大關鍵，尤其實施者跟地主先前談的條件無法追上原物料造價上漲速度，乾脆停擺不做。開發業者在實務上，則是經常遇到合約簽完，地主同意書不願意簽的窘境。

開發建設公司副總 蔡耀德：「比如說現在台北市有一個防災型都更，以前簽的合約沒有這個條件，造成說建商也不給，直接把時間拖過，就會有這個問題。原則上失效之後就不會有人接手，因為條件壓低了。」

開發業者點出，危老分為合建和委建兩種營建模式，委建概念的「全案管理」成為當前創新的都更模式。建設公司做代理實施者，像建築師、營造廠都由地主決定。

開發建設公司副總 蔡耀德：「條件都是優於合建，因為合建你的材料你要選什麼不知道，『全案管理』是由全體住戶共同來做投票表決的。「全案管理」就適合用都會區，因為它房價高，全額扣除以後，共同負擔以後，全部的資產又回到地主身上。」

「全案管理」提高資訊透明，解決過去地主跟建商信任度不夠的痛點。危老模式持續轉型，帶動城市天際線建築加速翻新。（記者高昱晴、邱文傑／台北報導）