過去一、兩年日圓大貶，國際熱錢持續湧入日本房市，光是今年上半年，不動產投資額就佔了去年一整年的75%！不過今年來，日本央行連兩次升息，面對這波「升值潮」，是否影響到外國投資人縮手呢？日本的房仲跟商仲直言，影響很有限。

日本央行總裁植田和男（7.31）：「短期目標利率，由先前的0到0.1%，調整為0.25%左右。」

日本3月結束長達8年的負利率，7月再次升息15個基點，專家預估最快年底前還會再升息，讓外國投資客蠢蠢欲動，觀望拋售手中資產。不過深耕日本不動產超過15年的林彥宏觀察，僅不到5%的海外投資人有出售意願。

本葉國際資產管理公司社長林彥宏：「其實影響不會太大，因為再怎麼變動，你說因為就投資的這個，不動產的銀行融資利息，其實它是2點多%，那2點多%，你說2.3%變2.4%，那其實是影響有限。」

最普遍的投資物件，就是像這樣的1K（廚房）套房，雖然室內面積不到10坪，不過因為地點就位在早稻田大學周邊，學區宅備受投資客青睞。

一眼望穿卻五臟俱全，過去的物件主流，在疫情後出現明顯變化，林彥宏觀察面積逐漸從小套房，變成1LDK（臥室、客廳、廚房），甚至放大到2房，搶手程度讓在地仲介形容「找不到案子可以賣」。

因為東京的物件供不應求，許多建商會收購中古屋來重新整建，像是我們來到大琦，3LDK的30坪房型，整套廚具都全部翻新。

室內天地壁也翻新，看不出已經14年屋齡，還能遠眺東京灣、俯瞰目黑川。日本房市從「負動產」，變成漲幅第一，去年漲了36%，東京23區新屋價更漲逾5成，林彥宏認為「稅制」是一大誘因，像固定資產稅跟都市計畫稅，外國投資客並沒有比本地人貴。

本葉國際資產管理公司社長林彥宏：「你是屬於非居住者，就是在日本非納稅居民，你沒有居住超過183天，那你還跟日本人，一樣的投資來比較的話，你還省下來一個叫作『住民稅』，將近10%的『住民稅』。」

玻璃帷幕、弧線造型，保留2.4公頃花園綠地，日本第一高樓「麻布台之丘」，跟東京鐵塔相輝映，去年11月底開幕，飄著雨也擋不了觀光客朝聖，其實這裡是耗時超過30年打造的「都更案」，東京這座城市正在加速轉型，從商用不動產交易也能看出端倪。

仲量聯行日本投資部資深董事Shai Greenberg：「物流倉儲大多是自用、老舊，所以日本全新現代的物流廠，交易市場非常新，大概都在10年內才開始，位在東京周圍全新的A級物流廠，在完工時就全部租滿了。」

今年第一季「物流」和「零售」，交易量年增超過7成，商仲業者分析，正是低利率所創造的正利差，甚至仍有實力面對，接下來的微幅升息。

仲量聯行日本投資部資深董事Shai Greenberg：「日本央行並沒有調整定期貸款的基礎利率，只調整了浮動利率貸款，當然有造成一些影響，但才差15個基點，並沒有很戲劇化的差異。雖然你有承擔成本，但你也有風險溢價，在日本這差距非常健康，甚至是全球最健康的。」

日本正式回歸「利率世界」，讓罕見的房市盛況面臨「升值潮」挑戰，接下來外國投資人的資金動向，成為市場的關注焦點。（記者高昱晴、熊汝璽／日本東京報導）