全台老屋今年恐怕將突破500萬戶，403強震後，外牆磁磚墜落風險加大，成了空中不定時炸彈，全台有許多老屋外牆有問題卻難以修繕，因為外牆整修動輒上千萬元，專家指出卡在「三無一缺」，現行法令有漏洞，住戶經濟能力普遍不足，且社區缺乏公基金做重大修繕的觀念，加上目前普遍缺工，都讓「磁磚雨」下不停。

拿著打診棒大範圍掃瞄，再敲打每片磁磚，表面上看起來完好的磁磚，竟然是中空的，用紅筆畫線標示有剝離、中空或是裂損，貼上黃色貼紙，標記整體區域位置樓層，再拍照紀錄，把鏡頭拉遠，日正當中，師傅有如蜘蛛人正吊掛在半空中，從11樓一層層往下，仔細替大樓把脈，他們是30多年的外牆健檢公司，受過專業吊掛、檢測與修繕訓練。

外牆安全檢測機構總經理嚴慧善：「麻煩請注意檢查，區塊右下角裂縫的地方，右下角第一塊是不是有裂縫。」

外牆安全檢測機構總經理嚴慧善：「敲診的過程之中，我們會聽到磁磚會有摳摳摳，那跟喀喀喀，兩個聲音就有一種，一個實體的聲音跟空心的聲音，摳摳摳通常都是空心的。」

專家指出早期5樓以下老公寓，外牆馬賽克磁磚剝落比率，反而沒有7樓以上丁掛磁磚嚴重，台灣50到60年代的建築外牆，大多貼馬賽克磁磚，60到80年代參考日本貼二丁掛，以及像這棟大樓的方塊磚，因氣候潮濕、熱脹冷縮，磁磚容易浮凸脫落，天降磁磚雨，人車防不勝防，但普遍的公寓大廈，通常沒有檢測意識，尤其沒有管委會的社區，更淪為三不管地帶。

外牆安全檢測機構總經理嚴慧善：「尤其在40年、50年，這種7樓以下的住宅部份，第一他們年齡比較老化了，第二個就是針對這群的族群，通常已經是退休的族群，相對的他們的公基金，或是維修的基金也比較欠缺，就算是政府給到百分之70，剩下的百分之30，有些住戶真的就是拿不出這筆錢，他雖然是住在台北市的一級地段，可是他在拿出這筆退休基金的狀況之下，他還是有困難。」

安裝防護網接住掉落的磁磚，治標不治本，但這樣的景象在雙北越來越多，新北市屋齡超過30年的老屋，將近83萬棟，其次台北市65.5萬棟，高雄市以60.5萬棟居全國第3，都更腳步跟不上建物老化速度，外牆劣化修繕急迫性高，但建物外牆整修動輒上千萬元，以建物拉皮為例，新北板橋區文化天廈，36戶修繕費2200萬，扣掉補助940萬，依坪數每戶平均負擔約40萬，再來看台北大安區北小公寓，5戶修繕費1100萬，扣掉補助485萬，每戶平均負擔約100萬，輔導許多縣市成立公寓大廈管理組織的郭紀子認為，磁磚雨難改善，存在「三無一缺」的問題，卡在人、錢、工人。

台灣物業管理學會理事長郭紀子：「第一個沒管理組織，第二個無公共基金，沒有經費，我們老房子裡住很多的老人家，經濟能力比較差的時候，卻要拿出那麼大筆的錢來維修的時候，無經費的狀況很嚴重，第三個就是無法律強制力，一缺缺什麼呢，缺工。」

「磁磚雨」成另類行人地獄，以新北市為例，2019年至今外牆磁磚掉落案累計1080件，每年通報的案件，五年來從102件一路成長到去年的313件，增加兩倍，去年有三件磁磚掉落傷人案，遭市府開罰，律師提醒建物外牆如果發生磁磚掉落傷人，無論有無管委會，屋主都要負擔刑事責任。

律師林光彥：「如果沒有管委會，依法它其實就是共有部份是所有住戶來共同管理維護，那在這種情況底下，的確就有可能全體的住戶來負擔相關的法律責任，包含刑事的過失傷害、民事的損害賠償等等，不過我還是要強調，這要看個案的情況。」

郭紀子認為，建物外牆墜落物問題已到全面爆發時刻，建議修法。

台灣物業管理學會理事長郭紀子：「第一要求修建築法第77條，能夠把外牆管理納入公共安全檢查申報的項目，如果有所違背就應該有相應的罰則，這樣對外牆管理就有強制性，然後相應的，內政部我們現行的建築物公共安全簽證及申辦辦法，應該在第3條也加以修正，將外牆檢修申報簽證的制度能夠納入到公共安全。」

公寓大廈外牆磁磚剝落愈來愈常見，唯有預防性維護管理，才能降低風險，否則總在事發後才補救，將付出很大的代價。（記者黃梅琴、黃柏凱/台北採訪報導）