央行第5波打房，限縮六都及新竹縣市第2戶房貸成數上限7成，衝擊到換屋族以及小資族。像一名李小姐想以小換大，但現在貸款多出1成等於多2、300萬，增加換屋的困難，對此專家建議「先賣後買」爭取較好貸款條件，究竟還能怎麼解套？《平均地權條例》新法7月上路，預售屋還能買嗎？房價會不會跌？

近期打算換屋的李小姐一直苦於房價太高，無法一次到位買到大房，打算小換大，預算2千多萬，但現在第2戶限貸7成，多1成多2、3百萬的自備款，打亂了她的換屋計劃。

換屋族李小姐：「因為現在住的房子是公寓的要爬樓梯，所以跟先生討論希望可以換電梯大樓的房子，然後也希望可以換成是3房，有車位，但是現在的房價真的蠻可怕的，現在貸款如果第2套，只能貸7成的話，可能要增加2、3百萬的預算，對我們來說負擔很重，因為要維持家庭的基本開銷，再加上還有小孩子的教育費。」

央行限縮六都及新竹縣市，第2戶房貸成數上限7成，恐怕波及換屋的自住客。新政策強調受限戶的認定是以「有沒有房貸」為標準，必須完成三大程序，產權移轉登記、清償債務、塗銷該筆房貸抵押權，才能得到銀行認證，相當嚴格。

對此銀行業者分析，通常房貸已繳清的自住戶，多半是50歲以上中高齡，所以打房打到的可能是30歲到40歲的小資族最多。

如果是買預售屋的換屋族，最近面臨交屋期更是首當其衝，據傳可能會由建商私下借款，用公司貸補足成數，房仲建議以「配偶名義」申貸，或「先賣後買」爭取較好貸款條件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：「最簡單的就是可能用另外一半沒有貸款的人名義，去申請房貸，或者是也有人會先把譬如說他舊的房子，可能剩的餘額不多了，他把舊的房貸先還掉。」

過去換屋採取先買後賣，但現在換屋要多準備1成自備款，只能先賣後買，專家認為自住型的換屋族，不應受限房貸禁令，指出央行打房已不分對象。

不動產智庫執行長張世昌：「你家裡如果有國中、小的學齡兒童，而且他就讀的是額滿學校，你先賣後買房子，賣掉戶籍喪失，學籍就可能會跟著喪失，所以對換屋族來講，先借個信貸，很多銀行都有推出信貸的優惠措施，利率有的都已經壓到2.5左右，過去在房地產市場走下坡的時候，通常政府不會再繼續追殺，可是今年不太一樣，我們在推測，可能連央行對於《平均地權條例》到底能不能抑制房市都沒什麼信心。」

《平均地權條例》新制7月上路，未來預售屋和新成屋，除了賣給配偶、直系或二等親，不得讓與或轉售給第三人，違約可按戶處罰50到300萬，讓想買預售屋換屋的民眾面臨更多打擊。

不動產智庫執行長張世昌：「7月1日以前買預售屋的人，你可以保有一次換約的機會，可是7月1日以後買的人，你的預售屋就不能再轉售了，這個時候如果你違約的話，就只能退戶由建商沒收違約金。」

另外近期預售屋湧現賣壓，出現趕上車的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：「有些人他可能看了半年了，現在開發商給我一些小優惠，那我又可以保有說，以後可以轉手這樣子，其實在7月1日之前，其實市場上似乎有一些趕上車這樣子的味道，不過重點還是要觀察7月1日以後，當市場上買盤不見之後，是不是還能夠維持比較穩健的銷售狀況。」

當預售屋炒房模式退場，這些預售屋大舉出籠，將使原本已漲不動的房價開始鬆動，甚至反轉。

不動產智庫執行長張世昌：「過去的經驗來看，不管是2002年或者是2016年，都是波段成交量的最谷底，而波段成交量的最谷底，通常都是房價最低迷的時期，如果在當年度進場，往往會獲得不錯的收益，所以如果今年全年的買賣移轉棟數不到29萬棟的話，也會急縮到波段的谷底，這個時候呢，今年下半年進場買房，趁著議價空間還比較大的時候，有機會撿便宜就趕快進場買。」

所以有計劃在今年買房自住的民眾，可以等到下半年新法上路後再出手，尤其第四季接近大選，通常買氣更弱，賣方價格讓利的機會更多。（記者黃梅琴、熊汝璽/台北採訪報導）

所以有計劃在今年買房自住的民眾，可以等到下半年新法上路後再出手，尤其第四季接近大選，通常買氣更弱，賣方價格讓利的機會更多。(記者黃梅琴、熊汝璽/台北採訪報導)