「首爾房價永遠漲」的神話，在全球升息循環、經濟衰退下破滅了，價格跌幅超過2成，甚至成交量更驟降7成，高達8%的房貸利率，更壓的民眾喘不過氣，專家指出，這也跟韓國特有的「全租房」租屋文化、高度槓桿操作有關，至於台灣有沒有可能期待房價大幅下修，市場普遍認為不太可能

高樓大廈、燈火通明，匯集韓國一線指標商業、娛樂、購物中心的首爾江南區 ，是上流社會齊聚殿堂。

南韓房價在過去幾年漲勢兇猛，首爾房價曾創世界第二高，只是從去年開啟暴跌模式，據韓媒報導，首爾有些公寓價格跌幅3~4成，成交量更驟降達7成。

聲音來源:YonhapnewsTV記者：「首爾江南區一間84平方米大的公寓，傳貰簽約金價格，從2年前，19億5千萬韓元的簽約金，下跌到16億5千萬韓元，價差3億韓元。」

傳貰，是南韓獨有的特殊租屋方式，又叫做全租房，租客不需付租金，而是跟買房一樣 ，付一大筆押金，約房價的3-8成，等合約到期後，房東需全數退還，不少房東就拿大筆押金，繼續投資置產，有上百間房子的不在少數，房市多頭時沒什麼問題，但去年碰上全球暴力升息後，房地產反轉下跌，房東資金斷鏈，還不出保證金，這一切就成了噩夢。

台經院景氣預測中心主任孫明德：「當房東手上有20-30間房子的時候，他的房貸支出暴增，而房價大跌，讓整個房東，整個負債壓力非常的大，甚至因此而倒閉，或者是違約，這時候房客給人家的1千萬也拿不回來了，所以造成韓國房地產，整個的泡沫化。」

孫明德指出，韓國的房地產，跟台灣有很多不一樣的地方，包括高槓桿操作、房產證券化，讓韓國房地產市值，超過GDP的5倍
第三個是韓國的房東，可以拿大筆租金炒作房地產，而台灣就是單純的月租金，加上外在幾個大環境導火線，讓韓國房產，只漲不跌的神話破滅。

首爾大學西洋哲學博士陳慶德：「他們現在既存的利率，已經是3.5%左右，平均房貸的利率，已經到5.47%-8.1%，比台灣高上蠻多，這樣的數據，基本上也是蠻危險的，因為這是從2008年金融危機之後 ，14年以來。首次房貸利率破8%。」

孫明德：「台灣才升1%欸。(韓國)他是你的四倍之多，所以你想我們台灣房貸，大概是每月多5千塊，如果你貸款1千萬的話，韓國是2萬塊，所以如果兩邊的收入是差不多的話，加上證券化，還有剛講的全租房，整個就會和在一起，就整個都爆掉了。」

事實上在升息循環下，全球房價都出現明顯下跌，像是2022年的香港房市，價格重挫15.6%，終結13年漲勢，成交量下跌近4成；美國去年底開始也校正回歸，房價指數連7個月下跌，平均中位數跌幅1成。

但是台灣呢，即使政府祭出連環打房，平均地權條例，到最新的第二戶限貸7成令等，但是價格幾乎不動如山，更別說複製南韓經驗。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨：「(相比他國)政府打房的政策手段來說，台灣的政府確實是，相對比較溫和一些，一方面而言的話是因為，國內在銀行端的，對不動產的貸款上面，比重其實相對高，(擔心)他會牽連到其他金融機購，而產生一些連鎖的反應。」

徐佳馨表示，台灣以自用買盤為主，若手段太激烈，可能會造成反效果，加上土地、原物料成本大幅攀升，若想期待房價大幅下修，恐怕連個影子都看不到。（記者 唐家儀、尤彩礽、柯思安／台北報導）