近期房市熱度持續不減，業者指出，市場買氣以「首購」為主，面對低自備、低首付的優惠，要注意哪些風險？申請房貸時，最近出現房價估不到的問題又該怎麼辦？另外，換屋市場受到央行政策影響，交易佔比略為下滑，但想換屋究竟先賣？還是先買？專家建議掌握2年內可以省下3、40萬。

看到建案廣告看板，打著50萬、30萬，甚至20萬低首付就能買房，吸引許多首購族蠢蠢欲動，但現實真的有這麼好康嗎？

民眾葉小姐：「因為一開始提出那麼低的價錢，然後後面翻那麼高，後面知道價錢是千萬的話，應該就不會想要。」

民眾顏先生：「50萬，你說頭期款，有可能呀，可是你要看他後面，後續每個月多少呀，因為頭期不是重點吧！」

許多建商為了抓緊想買房，但資金差臨門一腳的首購族，會推出「低首付」或「低自備」，甚至「低工程款」的優付方案，來降低購屋的門檻，但實際上只是延後付款，房價的總額不變，假設1千萬的房屋貸款800萬，自備款需要200萬，建商打出低首付只要50萬，那剩下的150萬，就看是要交屋前每月攤還，還是一次繳清。

房屋交易平台公關組組長畢務潔：「它其實是存在先甘後苦的一個概念，但是還是建議首購族，在買房的時候，還是不要抱著自備款邊存邊付的心態，因為這樣非常的危險，我們會建議就是自備款，你要至少有2成以上的自備款，再去做買房這個動作，因為未來交屋的時候，你還是會遇到要付10幾萬的暫收款。」

如果存不到2成的自備款，剩下的150萬，可以借助建商的「公司貸」以及「信貸」，但要評估「利率高低」跟「還款年限」，因為交屋後，必須同時償還房貸跟公司貸以及信貸，一旦錯估還款能力可能會被斷頭，落入「養、套、殺」的下場，還要付違約金。

住展企研室研發長何世昌：「雖然說公司貸是沒有利息，大部份沒有利息，可是信貸的利息蠻高的，其實你可以變換一個方式，就是說家族裡面的人，如果有不動產的話，可以請他的不動產，當成你的擔保品，可以改成保證借款，保證借款他的利率就比信用貸款低很多了。」

專家建議安全買房，就是從你每個月的薪資分配，去推算你可以負擔的總價，才不會被房貸壓的喘不過氣。

房屋交易平台公關組組長畢務潔：「假如你是月收大概六萬的一個首購族，我們拿三分之一，每個月大概兩萬去繳房貸的話，那推算出來的話，大概現在的利率百分之1.31起的話，大概你其實是可以買總價800萬左右的房子，這樣才是你可以負擔的金額。」

隨著疫情趨緩房市交易熱絡，近期全台房價明顯上漲中，儘管實價登錄2.0已在七月正式上路，但民眾購屋申請房貸時，居然面臨房價「估不到」的問題。

住展企研室研發長何世昌：「在銀行鑑價保守之下，已經趕不上房價上漲的一個幅度，銀行鑑價當然不可能給的那麼大方，再加上其實我們台灣實價登錄揭露的速度，也還沒那麼快，而且還有一個重點就是說，很多銀行現在放款上限，已經逼近銀行法72之2條，這個放款將近3成的水準，所以很多銀行的承作不動產放款方面變的比較保守，也就導致說他的鑑價比較保守，這個時候我覺得民眾也不用太擔心，其實你只要多跑幾家就好了。」

換屋市場受到央行政策影響，針對第二戶房貸進行管制，同時銀行還調高第二戶房貸的利率條件，再加上沒有寬限期，專家建議兩種方法不會陷入財務吃緊窘境。

住展企研室研發長何世昌：「你可以把你的房子，第二戶的房子登記在家人的名下，你的配偶或者是小孩，但是要注意贈與稅，還有金流的問題，還有一種就是方式就是說，你可以增貸，增貸就是把第一戶的增值空間的部份，把它貸出來，當成第二戶的購屋資金所使用，不過你要注意一點，因為央行有規定，增貸的款項不能拿來做第二戶的購屋貸款來使用，但是雖然規定照規定，但是金流上做一些技術性處理，是可以避免違法的疑慮。」

無論「先買後賣」或是「先賣後買」，只要掌握兩年內，都能省下重購退稅30、40萬元。

住展企研室研發長何世昌：「台灣有一個稅務上的優惠，叫作重購退稅，如果你先把第一戶房子賣掉，再去買第二戶換屋的話，時間差不能超過2年，如果你在2年以內，這樣子你就可以申請重購退稅，就是土增稅重購退稅，土增稅是蠻高的喔，都是3、40萬以上。」

在薪資成長遲遲跟不上，房價上漲的年代，短時間通膨帶動下，房價難有修正機會，民眾買屋更要精打細算，多聽多看多比較，才能買得便宜，付得輕鬆。(記者黃梅琴、黃彥彰/台北採訪報導)